‘전세 직거래’란 공인중개사 없이 임대인과 임차인이 직접 전세계약을 맺는 방식입니다. 커뮤니티, 맘카페, 직거래 플랫폼 등을 통해 이루어지며, 일부는 지인 간 거래로도 성사되죠.
전세 직거래는 매물 탐색부터 계약, 보증금 보호까지 모두 당사자가 책임지고 처리해야 한다는 점에서 신중하게 접근해야 할 거래 방식입니다.
💡 전세 직거래의 장점
중개보수 절약 전세 직거래 시 보통 임대인과 임차인이 중개사에 각각 0.3%의 보수를 부담합니다. 예를 들어 2억 전세 계약이라면 약 60만 원의 수수료를 아낄 수 있습니다.
조건 협의가 빠름 중간 단계를 거치지 않고 입주일, 옵션 조율, 유지보수 등 협의가 빠르게 가능합니다.
직접 정보 확인 가능 집주인에게 직접 건물 상태나 주변 여건에 대해 질문할 수 있어 신뢰 기반 협상이 용이합니다.
⚠️ 전세 직거래의 위험요소
전세 직거래의 가장 큰 리스크는 바로 보증금 손실입니다. 법적 보호장치를 제대로 갖추지 못하면 수천만 원에서 억 단위의 보증금을 날릴 수 있어요.
❗ 주요 리스크 3가지
① 보증금 미반환 소유자가 아닌 사람이 계약을 진행하거나, 전입·확정일자를 하지 않으면 보증금 보호를 받을 수 없습니다.
② 이중 계약 이미 다른 세입자와 계약된 집을 또 계약하거나, 동일한 전세 매물로 여러 사람에게 계약금을 받는 경우가 있음
③ 대항력 상실 확정일자, 전입신고 둘 중 하나라도 빠지면 선순위 권리자에게 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
📌 실제 사례 A – 보증금 사기를 피한 후기 직거래로 전세를 구하려던 이모 씨는 계약 직전 등기부등본을 떼어보고 소유주가 다른 사람이라는 걸 확인했습니다. 확인만 하지 않았더라면, 계약금 수백만 원을 날릴 뻔했던 상황이었죠.
🧾 계약 전 꼭 확인해야 할 서류
전세 직거래에서 보증금을 지키는 1차 방어선은 바로 서류 확인입니다. 다음의 3가지 서류는 계약 전 반드시 떼어보고, 원본을 직접 확인하세요.
✅ 1) 등기부등본 (인터넷등기소)
집주인 명의와 실제 계약자가 일치하는지 확인
근저당권, 가압류가 설정되어 있다면 위험 신호
잔금일 기준 선순위 채권 합계 > 전세보증금 = 깡통전세 가능성
✅ 2) 건축물대장
위반건축물, 불법증축 여부 확인
원룸, 다세대의 경우 동·호수 정확히 일치하는지 확인
✅ 3) 전입세대 열람
이미 전입되어 있는 세대가 있는지 확인
여러 명이 전입된 상태면 대항력 확보가 어려울 수 있음
📌 Tip 이 모든 서류는 정부24, 대법원 인터넷등기소, 주민센터 등에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.
🖊️ 계약서 작성 시 필수 항목
직거래 계약서에서 실수가 잦은 부분이 바로 ‘특약사항’과 ‘책임 조건’입니다. 다음 항목을 꼭 포함하세요:
임대인, 임차인 정보 및 주소
보증금 액수 / 계약금 / 잔금 / 지급일
계약 기간 및 갱신 조건
원상복구 기준 (도배, 장판, 가구 포함 여부)
입주일 / 열쇠 인계일
확정일자 및 전입신고는 ‘계약 후 즉시’ 명시
특약사항: 관리비 항목, 하자 수리 기준 등
국토부의 표준 임대차계약서 양식을 활용하면 실수 위험을 줄일 수 있습니다.
💰 보증금을 지키는 3가지 핵심 방어장치
전입신고 + 확정일자 대항력과 우선변제권을 확보하는 가장 기본적인 방법입니다. 주민센터 또는 정부24에서 전입신고 후, 확정일자 꼭 받으세요.
선순위 채권 확인 등기부등본상 저당권, 근저당권, 전세권 등이 이미 설정되어 있으면 위험 → ‘내 보증금보다 선순위 채권이 많다면’ 절대 계약 금지!
전세금 반환보증 가입 고려 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등의 전세금 반환보증보험 활용 가능 → 비용이 들지만, 대규모 보증금이라면 반드시 고려할 가치가 있음
🧾 전세 직거래 실전 체크리스트 (요약)
등기부등본, 건축물대장, 전입세대 열람 확인
계약 전 반드시 집주인 실물 신분증 + 인감증명서 확인
계약금은 반드시 서류 확인 후 지급
계약서에는 전입신고/확정일자 명시
보증금이 1억 이상이라면 보증보험 가입 고려
중개사보다 내가 더 꼼꼼히 체크한다는 자세 필요!
📌 실제 사례 B – 성공적인 전세 직거래 후기 경기 일산의 정모 씨는 카페에서 직거래 매물을 찾은 후, 집주인과 서류 확인을 철저히 하고, 보증금 일부를 보증보험에 가입한 뒤 계약을 마쳤습니다. 입주 후에도 하자 수리를 원만히 해결해 만족스러운 거래가 되었다고 합니다.
✅ 마무리
전세 직거래는 중개수수료를 아끼고 유연한 협상이 가능하다는 장점이 있지만, 보증금이 걸려 있는 만큼 반드시 신중하고 꼼꼼하게 접근해야 하는 고위험 거래 방식입니다.
기본 원칙은 하나입니다. “직거래일수록 문서와 절차는 더 철저하게”
📌 다음 글 예고
월세도 직거래해도 될까? 계약기간 짧다고 쉽게 생각하면 안 됩니다! 월세 직거래 시 주의사항, 관리비 포함 조건, 퇴실 분쟁 예방까지 다음 편에서 자세히 알려드릴게요.
